Las operaciones inmobiliarias, históricamente nominadas en dólares, tomaron un nuevo perfil desde la instauración de los
controles oficiales para la adquisición de
divisas y trazaron un panorama disperso, en el que los alquileres se adecuaron a la pesificación, los
precios de las viviendas se redujeron entre 10% y 15% según la cotización del
dólar "libre", y los terrenos mantuvieron su valor en dólares, por la escasez de lotes en el área metropolitana.
Agentes del sector consultados por Infobae.com señalaron que en el segmento residencial las transacciones que no logran pactarse en dólares adoptan el llamado "dólar celeste", es decir, un pago en pesos que toma un promedio entre las cotizaciones del dólar oficial y el paralelo. Del mismo modo, estiman que la falta de opciones para invertir retraerá los precios en dólares al nivel anterior a los controles de la AFIP establecidos el 31 de octubre último, según la cotización del mercado libre.
Fernando Giménez Zapiola, presidente de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola Real Estate, dijo que "el mercado inmobiliario se encontró con una retracción importante de la oferta, al no saber qué iba a pasar", mientras que hubo una "una esperanza de la demanda de que losprecios iban a bajar en términos de dólares".
"En la práctica, la baja de precios existió en la parte residencial en aproximadamente un 15%con respecto al dólar \'azul\', a $6,50, porque en general el comprador de inmuebles tenía los dólares para comprarlos. De tal manera que era una puja entre demandantes y oferentes de inmuebles en el que el precio fue aceptado".
Manuel Mel, encargado del departamento de Ventas de Mel Propiedades, confirmó que la pesificación tuvo algo de adhesión en el sector. "Los departamentos tienden a ofrecerse en pesos, no tanto en dólares, porque mucha gente tiene miedo de cómo le van a tomar el cambio", indicó, aun cuando enfatizó que "la gente negocia con sus dólares: se les ofrece un monto en pesos y hacen una propuesta en dólares y negocian".
Mel explica que los precios "están en el medio del (dólar) \'celeste\' y el \'paralelo\' para ofrecerlo, y terminan cerrando la operación en ese \'celeste\'". El dólar celeste o inmobiliario es un promedio entre la cotización del dólar oficial (a $4,72) y el libre (a $6,22), que ahora resulta de $5,47 por divisa norteamericana.
Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades, refiere que "ahora la inmobiliaria se dedica más a asesorar a los clientes sobre la mejor decisión de compra y venta que a cerrar la transacción, porque se ha tornado muy complejo el acercamiento de las partes para cerrar un precio cuando al momento del pago se ofrece pago y cobro en divisas. La solución: el dólar celeste, que es un mix entre el oficial, vedado, y el \'blue\', que surge en el mercado negro o implícito en la compra en pesos de bonos públicos dolarizados".
Nuevos versus usados
Las ventas de viviendas a estrenar, por lo general en manos de empresas constructoras, se adaptaron a la pesificación, debido a que el costo de reposición de las unidades tiene mayor proporción de componentes en pesos, si se exceptúa el valor del terreno y algunos insumos importados. Por el contrario, el dueño de una propiedad usada negocia hasta última instancia el pago en dólares.
"El usado se vende más por necesidad. Entonces el oferente vende y acepta una contraoferta mayor porque necesita esa plata después para ir a comprar. Son ventas derivadas. En cambio, el que es a estrenar es un inversor que entró en el \'pozo\' (antes de comenzar la obra) y cuando va a vender su departamento, mira más el número que la necesidad. Entonces la rentabilidad del negocio es un poco menor de la que hubiese tenido meses atrás. Ese es el que decide poner a alquilar ese departamento a estrenar, porque no tiene necesidad, o lo vende porque le ofrecieron una obra para entrar, en la que gana más metros que los que tenía", detalla Manuel Mel.
"La variación de este año al año pasado, en promedio, es de un 10% menos, en lo usado y en lo nuevo. Obviamente que en lo usado a veces el margen de contraoferta es mayor y termina siendo un poco más que el 10%", agrega Mel.
En el caso de las unidades a estrenar se pondera más el costo de reposición del metro cuadrado. "Hay que ver el departamento puntual: quizás en un mismo edificio hay un dos ambientes y un cuatro ambientes y, probablemente, el metro de ese dos ambientes valga más que el de cuatro, porque hay más compradores para el de dos que para el de cuatro", abundó Mel. El inversor de esa unidad a estrenar lo que tiene que ver no es la rentabilidad en dólares o en pesos que le da ese departamento, sino los metros que vende y la plata que recibe paraentrar a otro pozo, que le permite comprar más metros de los que tenía", aclaró.
Por su parte, Giménez Zapiola manifestó que "a pesar de esta tormenta de un año, eldesarrollista inmobiliario, el que invierte 10, 20 ó 40 millones de dólares, está ignorando esta circunstancia. Hay inversores que están comprando terrenos y hacen obras. Hay demanda de terrenos y poca oferta: se mantienen en los viejos precios que antes, no bajaron y siempre en dólares a 6,50 pesos". Añadió que "si uno va por la calle nomás ve que hay mucha obra. Así que el desarrollista es un argentino optimista".
Precios en alza para 2013
Con el transcurso del tiempo y la consolidación de las restricciones cambiarias, "el que tenía dólares no tenía otra alternativa para invertir en el país que no fuera inmuebles", opinó Giménez Zapiola. "Al peso no lo quiere nadie: o comprás los dólares o comprás un inmueble, así que la demanda está aceptando pagar el precio en dólares de antes", acotó.
"Volviendo al año 2001, en el que todo el mundo pronosticaba que esa subida del dólar, que fue parecida a esta, del llano y verticalmente, en un año y medio estaban igual que antes. El inmueble, a fin del año 2013, vale $6,50 (por dólar) igual. Se habrá olvidado esta crisis: se estará transando en dólares, en el dólar que haya, aun manifestando en el paralelo. La crisis en el mercado inmobiliario tarda en reaccionar, pero se corrige automáticamente. Yo le diría a alguien que tiene un inmueble que, antes de venderlo a 15% menos hoy,que espere que va a valer 100 por ciento el año que viene", aporta Giménez Zapiola.
"Es como un volver a empezar", define Manuel Mel. "Hubo un momento muy crítico ylevemente estamos saliendo. La realidad es que ya pasamos lo peor y se está reactivando, porque el que se queda con los pesos pierde plata. Tenés un 10% de diferencia respecto de años anteriores, que eso hace que con el cambio de ese precio nuevo la gente lo vaya a ver y empiece a hacer propuestas", precisa, debido a que "el dólar paralelo está más quieto y la gente que tiene pesos los tiene que volcar en algún lugar y el ladrillo es una de las mejores opciones".
Una actividad a la que le cuesta reactivar
En agosto las escrituras de la ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 35% en comparación con un año atrás. Las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayeron sólo 0,75% en la comparación interanual de agosto, aunque en los primeros ocho meses del año se retrajeron 10,6% con respecto a igual lapso de 2011.
Manuel Estruga, de Soldati, expresó que "hoy cerrar una transacción, desde la consulta, pasando por la seña, la firma del boleto, hasta llegar a la escritura, lleva una media de tres meses. De ahí que aseguran que los datos de escrituras de los próximos meses mostraránmayor retracción de los actos".
"Semejante retracción se explica por la respuesta del mercado a la pesificación forzosa de las transacciones vinculadas con el crédito bancario desde julio, ya que se mantuvo la suba de salarios a tasas de dos dígitos por año y las tasas de interés de los créditos hipotecarios siguen en baja", completó Esturga.
Para Giménez Zapiola, "esto es como los taximetreros: para sostener el nivel de actividadhay que trabajar 14 horas en vez de diez. Cada operación es complicada, requiere un tratamiento especial, con dólares azules, los verdes, los colorados. Hay menor oferta de inmuebles, por lo tanto, menos transacciones, así que las empresas pequeñas sí la están pasando muy mal. La empresa nuestra, que está en el mundo corporativo, se defiende mejor, puesto que las proyecciones de las empresas son a cinco, seis u ocho años e igual te alquilan una oficina si su plan estratégico lo requiere e ignoran esta situación".
