Inquilinos más protegidos con el nuevo Código Civil y Comercial

La reforma estableció cambios en las relaciones entre locadores y locatarios. Por ejemplo, ya no es necesario avisar con 60 días de anticipación que no se va a renovar el contrato. En cambio, a favor de los dueños del inmueble, se bajó a dos años el plazo mínimo de alquiler de un local comercial. Otra modificación importante es que las deudas en moneda extranjera pueden ser canceladas en pesos argentinos.

Diario UNO | 

El nuevo Código Civil y Comercial, que empezó a regir el sábado pasado, trae incorporados en su articulado una serie de modificaciones importantes en las relaciones –nunca fáciles– entre locadores y locatarios. En general, los especialistas coinciden en que los cambios tienden a proteger a los inquilinos, que en la propia naturaleza de la transacción suelen ser los más desprotegidos, pero también incluye algunos cambios que, desde hace tiempo, reclamaban los dueños de las propiedades ofrecidas para arrendamiento.

Por ejemplo, los inquilinos ya no deberán avisar dos meses antes de que venza el contrato si piensan renovarlo o no. Es más, pueden postergar esa conversación hasta el último día del contrato. Según explicó a Diario UNO Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe, la medida no deja tan contentos a los locadores, que con el viejo sistema, 60 días antes de que se desocupara la propiedad ya podían empezar a ofrecerla en el mercado.

Sin embargo, los dueños de los inmuebles también tuvieron un guiño del legislador cuando modificó y bajó el plazo mínimo de alquiler para locales comerciales de tres a dos años.

“Esta disminución del tiempo del contrato significa que en 24 meses las partes ya van a poder estipular un nuevo contrato y por consiguiente un nuevo precio. Antes, el plazo de tres años resultaba muy largo, sobre todo en economías con inflación como la nuestra. Le era muy difícil a los locadores establecer el porcentaje de aumento del alquiler para el tercer año sin estar adivinando de cuánto podía llegar a ser la inflación”, explicó Govone.

Y consideró que hay algunos aspectos de la reforma que hubieran merecido más debate por parte de los legisladores: “Da la impresión de que se quiso proteger al más débil, que se supone que es el inquilino. Pero lo que pasa, y que muchas veces no se ve, es que los que aportan propiedades al mercado son los privados, no el sector público. Y también hay que resguardarlos porque ellos son los que aportan el capital, invierten en la ciudad y los que –en definitiva– movilizan el mercado”,opinó.

Con moneda nacional

Otro cambio que aparece en el nuevo digesto es que las deudas contraídas en moneda extranjera ahora podrán ser canceladas en moneda oficial. Es decir que quien se endeudó en dólares, hoy podrá saldar ese pasivo con el valor oficial de la moneda estadounidense y el acreedor deberá aceptarla.

“El problema que se va a presentar en estos casos es que hay varios valores del dólar: el oficial, el liqui, el blue, el tarjeta, etcétera. Eso va a llevar a que el acreedor, que esperaba billetes de dólares, no se quede conforme cuando le paguen con pesos argentinos y probablemente, muchas de esas contiendas se resolverán con abogados y jueces de por medio”, concluyó Govone.

Nuevo régimen de propiedad 

El administrador del Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT), Horacio Palavecino, brindó detalles de los cambios procedimentales y de normativas en materia catastral que introduce el Nuevo Código Civil y Comercial.

“El nuevo Código introduce nuevas figuras de derecho real, esto quiere decir que hay nuevas formas en que las personas se pueden vincular con un inmueble, tales como el nuevo régimen de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios (aplicables a PH especiales, barrios privados, parques industriales, complejos náuticos y otros desarrollos urbanísticos); derecho de superficie; tiempo compartido; y cementerio privado o derecho de sepultura”, comenzó por señalar el titular del SCIT, por lo que señaló que “de allí la necesidad de capacitar al personal del organismo en la materia”.

“Hay nuevas formas de representación tanto en planos de mensura como en lo que hace a las escrituras”, agregó el titular de SCIT, entre los principales cambios que traerá la normativa al organismo.

“En el caso de los parques industriales o barrios privados, cada lote no era propio sino espacio de todo el barrio privado, de todos. Ahora esto cambió, cada lote será propio del que lo adquiere”, agregó.

Derecho de superficie

Por otro lado, Palavecino mencionó que dentro de los alcances de la nueva normativa “se crea un nuevo derecho que es el derecho de superficie, que será aplicado principalmente a lo que es el sector rural. Tiene que ver con permitir explotar una fracción de tierra sin poseer el dominio, es decir sin ser el dueño. Esto permite cultivar, forestar o extraer minerales, a título de dueño sin ser el dueño”, detalló y agregó que “es mucho más que un derecho de usufructo porque a su vez se puede transferir, hipotecar o hacer de una cosecha, en un plazo extendido de hasta 50 años”.