El nuevo Código Civil trae soluciones a conflictos en los edificios

¿Quién debe hacerse cargo de la reparación de un caño roto? ¿Qué hacer con los morosos incobrables de expensas? ¿Qué responsabilidades deben asumir los consorcios? Convivir en un edificio puede convertirse en una pesadilla. Las respuestas que brinda la nueva reglamentación.

"Bonita vecindad”. Como el de Don Ramón y Doña Florinda, en “El Chavo del Ocho”, se repiten los casos de mala convivencia en cada edificio de la ciudad. Foto: Ilustración: Lucas Cejas

Lía Masjoan

La convivencia entre vecinos no suele ser fácil. Menos aún en una propiedad horizontal donde se comparten espacios comunes, infraestructura y decisiones que impactan sobre la vida de todos los habitantes. Las modificaciones que se incorporaron al Código Civil (desde el artículo 2.037 al 2.072), y que rigen desde agosto del año pasado, clarificaron algunos grises, empoderaron a los consorcios -con sus consecuentes responsabilidades- y brindaron herramientas para intervenir sobre viejos problemas de convivencia.

El moroso incobrable, la gotera en el baño del vecino de arriba, una expensa exorbitante por la redecoración de un palier, la reserva del salón de usos múltiples, son sólo algunos de los conflictos que se pueden generar en un edificio. La lista es tan larga y variada como la cantidad de personas que lo habitan.

Cultivar la paciencia, la tolerancia y el autocontrol, no es suficiente. Lograr consensos que arriben a acuerdos espontáneos entre los habitantes de 50 departamentos (más, o menos) no es una tarea sencilla y muchos terminan en una mediación en la Defensoría del Pueblo o judicializando el caso.

“Antes de mudarme, cambié todas las instalaciones eléctricas y sanitarias porque el departamento ya tenía algunos años. Pero apenas me instalé, empecé a padecer inconvenientes con una mujer perezosa para tomar cartas en el asunto y rápida para desentenderse de los problemas”, contó un vecino que prefirió reservar su identidad para no sumar motivos a la mala convivencia.

Todo empezó en el año 2009 con una pérdida en el baño de arriba que traspasaba humedades a su baño y a su habitación. “Me llevó tres años solucionar el tema y mientras tanto se me venían abajo esos ambientes. Se terminaron haciendo cargo después que acudí a mediación y tuve una alta tolerancia”. Pero el año pasado, aparecieron nuevas humedades, esta vez en la cocina y el lavadero. “La inmobiliaria me dice que no me corresponde a mí porque el Código cambió pero estoy remando en dulce de leche porque encima no tenemos consorcio conformado y no quiero ponerme esa otra mochila”, contó.

Puertas adentro

Para conocer los vericuetos legales de la ley, El Litoral consultó al abogado Diego del Pazo, quien desde hace tiempo asesora sobre el tema. “Es una modificación muy importante y saludable, otorga más facultades al Consejo de Propietarios, con lo cual quienes lo integren van a tener que interiorizarse sobre lo que esta ley trae como trabajo porque las responsabilidades han mutado”, advirtió.

La ley es clara. Lo que le pasa al vecino de arriba ahora se resuelve de otra manera. “Enumera las partes comunes como el palier, los pasillos, los muros; y dice: “Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, son comunes hasta su ingreso en la unidad funcional”. Esto es un motivo de conflicto permanente: a la señora del 5to. le cae agua del techo y el problema es de un caño del 6to. ¿De dónde viene la humedad? ¿De un caño del edificio o de un caño propio? Hoy el Código lo define: el del 6to. no puede decir que no es un problema suyo porque si surge de ahí, está dentro de su unidad funcional, entonces tiene que arreglar el suyo y los daños que produce”, sentenció del Pazo.

En definitiva, desde la puerta hacia adentro del departamento la responsabilidad es de quien lo habita. Antes esto no estaba expresado y generaba discusiones eternas a la hora de resolver los problemas

Más autonomía a los consorcios

Uno de los cambios trascendentes del nuevo Código es que el consorcio pasó a ser una persona jurídica de derechos obligados. ¿Qué significa esto? “Tiene patrimonio propio -conformado por el fondo de reservas, el pago de expensas y los montos que tenga depositado en un banco-; puede salir al mercado a pedir un crédito en nombre del consorcio y, como tal, puede convertirse en deudor; y hay una opinión mayoritaria de que se le puede solicitar la quiebra. Y eso sí es novedoso, porque hasta ahora no es algo común”, explicó del Pazo.

Un consorcio está conformado por tres órganos: la administración, el consejo de propietarios (no es obligatorio) y la asamblea. Los cambios en el Código otorgan a ese consejo muchas más facultades que antes, cuando era un mero colaborador del administrador.

Ahora la ley limitó las atribuciones a los administradores, dándoselas a los consorcistas. Por ejemplo, tiene la tarea de fiscalizar las cuentas del administrador y, ante su ausencia o incapacidad, asume sus funciones. “Es por eso que esta ley debería ser entendida por la mayoría de los propietarios”, recomendó el abogado, quien calificó como “saludable” esta medida “porque el consorcio ahora tiene mayor autonomía, se puede defender sin depender de las administraciones y puede hasta ponerle al administrador pautas de trabajo”. Además, “si hay un consejo que no defiende los intereses del grupo consorcial pueden peticionar en asamblea como orden del día la renovación de ese consejo”.

Hoy, muchos edificios no tienen consejo de propietarios. “No es obligatorio pero sí es útil cuando los actos de administración son sospechados o no están muy conformes con las funciones del administrador”, fue la recomendación de del Pazo.

Limitaciones al administrador

En la práctica, se dan situaciones en las que muchos consorcistas están cautivos de los administradores y quedan atados de pies y manos para tomar decisiones. Esto puede modificarse a partir del nuevo articulado del Código y mejorar la vida del consorcio.

En primer lugar, limita a dos años la tarea del administrador si se lo incluye en el reglamento de copropiedad; si no se renueva en la primera asamblea, cesa en sus funciones. “Me he encontrado con casos de administradores impuestos por la constructora o el fideicomiso que llevaban cinco años como tal, se fijaban sus salarios, la tasa para actualizarlo -que superaba el costo de vida-, hacían a su gusto todo lo que tenían que resolver y cuando pasaban cinco años, y la gente estaba disconforme con su tarea, votaban y ganaban porque se habían reservado locales comerciales y otras propiedades y tenían la mayoría de la parte indivisa”.

Hoy esto cambió: “El código incorpora que para el cómputo de las mayorías absolutas hay que tener la mayoría de las proporciones indivisas más la mayoría de las unidades funcionales. Y está bueno porque tampoco es justo que el poseedor de un local chiquitito tenga el mismo voto que el resto”, remarcó el especialista.

Respecto al voto en las asambleas, antes el vecino que no iba quedaba afuera de las decisiones. Ahora, si se le notifica por medios fehacientes, tiene 15 días para oponerse a las decisiones que se hayan tomado, y ese derecho caduca a los 30 días. Si hace silencio, consiente la decisión de la asamblea. Si no lo notifican, puede plantear su nulidad.

Expensas

En todo edificio, suele haber un moroso de expensas. Y las modificaciones incorporadas al Código Civil son un gran avance para dar más herramientas de acción ante estos casos. “Da a las expensas el carácter de título ejecutivo y extendió esta posibilidad a todo el territorio nacional”. De este modo, se otorga una vía rápida para el cobro de la expensa y el juez puede embargar el departamento en resguardo de la deuda. En algunas provincias, como Santa Fe, esto no se hacía, con lo cual se producían juicios ordinarios a larguísimo plazo, con declaración de testigos, etc. Es una buena medida para que los vecinos tomen conciencia de la conveniencia de no deber expensas y para que las deudas no se extiendan en el tiempo.

Además, bajó de 5 a 2 años el plazo de prescripción de la deuda, con lo cual el administrador deberá estar más alerta para perseguir a los morosos y cobrarles la deuda o iniciar un juicio ejecutivo antes de que prescriba.

En definitiva, la realizada al Código Civil “es una modificación muy saludable”. Al ser tan nueva no hay muchas decisiones judiciales o fallos que ayuden a interpretar mejor la ley. “Tiene aspectos muy útiles para la vida del consorcista particular pero como todavía los conflictos no están todos ventilados hay que estar muy atentos a lo que vaya surgiendo dentro del ámbito jurisprudencial”, finalizó el profesional.

Reclamos recurrentes en la Defensoría

Se miran de reojo. O ni se miran. Se insultan. O ni se dirigen la palabra. Refunfuñan desprecio y bronca. Así llegan muchos vecinos al Centro de Mediación de la Defensoría del Pueblo. “Y muchos se van charlando, como grandes amigos”, contó la directora de la repartición, Liliana Bellona.

Allí, atienden un promedio de 400 casos anuales, de los cuales el 17 % es por problemas entre vecinos. “En Santa Fe, son muy recurrentes las consultas por problemas en una propiedad horizontal, en todo tipo de edificios, no sólo en los Fonavi”, que suelen tener mayores fallas constructivas. “Muchas disputas se originan por la imposibilidad de llegar a acuerdos ante la aparición de rajaduras, filtraciones y tareas de limpieza”, relató la funcionaria.

En esta oficina, los vecinos son escuchados y empieza la etapa de mediación. Para eso, se toma contacto con la otra parte, se lo notifica por teléfono y carta, y se los invita a asistir al encuentro. “El objetivo es que vengan, hagan una propuesta y la cumplan voluntariamente, eso es la mediación en todos sus aspectos”, aclaró Bellona.

“Tienen un espacio de diálogo, cada uno hace su relato, se intenta encontrar las cosas en común que puedan ayudar a solucionar el problema y, por lo general, se llega a un acuerdo”. De la cantidad de reclamos que reciben, “la mitad de los involucrados se presenta, y de ésos se logra un acuerdo en el 88 %”, detalló.

Bellona recuerda un caso que resultó muy positivo para todos los integrantes de la propiedad horizontal. “Vinieron dos vecinos a plantear que tenían rajaduras y humedades y se terminó detectando un problema estructural en todo el edificio. Se presentaron muchos vecinos con el mismo problema, se convocó a los arquitectos a la mediación e hicieron los arreglos”.